Umzug ins Eigenheim, Checkliste und neue Pflichten als Eigentümer

Wer ins Eigenheim zieht, übernimmt Aufgaben, die bisher die Vermieterschaft getragen hat. Neu sind Sie selbst für Gebäudeversicherung, Unterhalt, Heizung und Winterdienst zuständig, und viele Regeln dazu legen Kanton oder Gemeinde fest. Dieser Ratgeber zeigt, was sich ändert, wie Sie Kündigung und Zügeltag abstimmen und was auf Ihre Checkliste gehört.

Was sich mit dem Wechsel von Miete zu Eigentum ändert

Solange Sie mieten, kümmert sich die Vermieterschaft um das Gebäude. Als Eigentümerin oder Eigentümer tragen Sie die Wohnkosten selbst, laut HEV Schweiz neben dem Hypothekarzins auch Amortisation, Nebenkosten und Unterhalt.

Der Kaufvertrag muss von einer Notarin oder einem Notar öffentlich beurkundet werden, und das Eigentum geht erst mit dem Eintrag im Grundbuch auf Sie über. Klären Sie mit der Verkäuferschaft früh, ab welchem Tag Sie einziehen können. Dieses Datum ist der Ausgangspunkt Ihrer Umzugsplanung.

Gebäudeversicherung, was in Ihrem Kanton gilt

Ob eine Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Elementarschäden Pflicht ist und wer sie anbietet, hängt vom Kanton ab.

Kantone mit kantonaler Gebäudeversicherung

In 19 Kantonen deckt eine kantonale Gebäudeversicherung die Gebäude im Rahmen eines Monopols gegen Feuer- und Elementarschäden (Stand 2024). Im Aargau etwa gilt für sämtliche Gebäude eine Pflicht zur Gebäudeversicherung bei der Aargauischen Gebäudeversicherung AGV. Bei einem Kauf gehen die Rechte und Pflichten daraus von Gesetzes wegen auf Sie über, und nach der Meldung des Grundbuchamts überträgt die AGV die Police auf die neue Eigentümerschaft. Gegen Wasserschäden lässt sich das Gebäude bei der AGV nur auf freiwilliger Basis zusätzlich absichern, Schäden am Mobiliar übernimmt sie nicht. Dafür ist die Hausratversicherung da.

Kantone mit privaten Versicherern

In Genf, Uri, Schwyz, Tessin, Appenzell Innerrhoden, Wallis und Obwalden gibt es keine kantonale Gebäudeversicherung, dort bieten private Versicherer den Schutz an. Uri, Schwyz und Obwalden schreiben trotzdem eine Gebäudeversicherung vor. In Genf, im Tessin, im Wallis und in Appenzell Innerrhoden bestand laut SRF im Mai 2025 keine Pflicht. Den aktuellen Stand erfahren Sie beim Kanton. Kaufen Sie in einem dieser Kantone, klären Sie mit der Verkäuferschaft und dem Versicherer früh, wie es mit der bestehenden Police weitergeht.

Unterhalt, Rückstellungen und laufende Kosten

Die Nebenkosten bezahlen Sie neu vollständig selbst. Der HEV Schweiz zählt dazu etwa die Prämien für die Gebäudeversicherung, Abgaben für Wasser, Abwasser und Kehricht sowie Brennmaterial und Wartung der Heizung (Kaminfeger, Serviceabonnement).

Dazu kommt der Unterhalt, denn alle Bauteile müssen irgendwann ersetzt werden. Als Faustregel nennt der HEV Schweiz für Unterhalt und Nebenkosten zusammen ein Hundertstel des Immobilienwerts pro Jahr. Vorsichtigere Schätzungen gehen laut HEV teilweise von bis zu zweieinhalbmal so viel aus (Stand 2026). Legen Sie deshalb regelmässig Geld für grössere Arbeiten zur Seite.

Besonderheiten beim Stockwerkeigentum

Mit einer Eigentumswohnung beteiligen Sie sich im Verhältnis Ihres Anteils an den Unterhaltskosten gemeinschaftlicher Bauteile wie Dach, Fassade, Treppenhaus oder Lift. Sie sind an das Reglement und an die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden, etwa an eine bereits beschlossene Fassadensanierung, und an eine allfällige Haus- und Waschordnung. Fragen Sie die Verwaltung vor dem Zügeltag, was die Hausordnung zur Nutzung von Lift und Treppenhaus vorsieht.

Neue Pflichten rund ums Haus

Heizung und Kaminfeger

Für Heizung und Kamin sind neu Sie verantwortlich, die Einzelheiten regelt der Kanton. Im Aargau müssen Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Feuerungsanlagen in zweckmässigen Abständen von einer bei der AGV registrierten Fachperson warten lassen und können die Kaminfegerin oder den Kaminfeger frei wählen. Im Kanton Zürich müssen Feuerungsanlagen periodisch durch einen Kaminfeger gereinigt werden, der Rhythmus richtet sich nach Brennstoff und Betriebsdauer. Verlangen Sie von der Verkäuferschaft die Unterlagen zur letzten Reinigung.

Schnee räumen und Winterdienst

Auf dem eigenen Grundstück sorgen Sie selbst für sichere Wege. Laut Suva ist dafür gemäss Obligationenrecht der Eigentümer zuständig und haftet für Schäden, wenn der Unterhalt nicht gewährleistet ist.

Strassen und öffentliche Trottoirs räumt grundsätzlich der Werkdienst von Kanton oder Gemeinde, doch die Regeln sind von Ort zu Ort verschieden, wie zwei Beispiele zeigen. In Allschwil BL bleiben laut Gemeinderat (August 2026) die anstossenden Grundeigentümer für die Räumung der öffentlichen Trottoirs verantwortlich. In der Stadt Basel übernimmt dagegen seit dem Winter 2025/2026 der Kanton den Winterdienst auf den Trottoirs, vorher waren die Hauseigentümer zuständig. Fragen Sie deshalb bei Ihrer neuen Gemeinde nach, was vor Ihrem Haus gilt.

Zeitplan zwischen Kündigung und Bezug

Kündigen Sie die Mietwohnung erst, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist und das Bezugsdatum feststeht. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt drei Monate, im Mietvertrag ist eine längere Frist möglich, aber keine kürzere. Gekündigt wird auf die Termine im Mietvertrag, fehlt eine Vereinbarung, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Eine Übersicht bieten unsere Kündigungstermine für Wohnungen.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein, eine E-Mail genügt nicht. Bei einer Familienwohnung, die ein Ehepaar oder ein Paar in eingetragener Partnerschaft bewohnt, müssen beide kündigen. Das Schreiben muss vor Beginn der Kündigungsfrist während der Geschäftszeit bei der Vermieterschaft eintreffen, der Poststempel zählt nicht.

Wird das Eigenheim früher frei, können Sie der Vermieterschaft eine zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterschaft vorschlagen. Von der Zahlungspflicht befreit sind Sie erst, wenn diese das Mietverhältnis antritt.

Überbrückung mit Einlagerung

Endet die Miete, bevor das Eigenheim bezugsbereit ist, etwa weil sich ein Neubau verzögert, lassen sich Möbel und Kartons einlagern, während Sie vorübergehend bei Familie oder in einer möblierten Wohnung unterkommen. Eine kurze Überschneidung von Mietende und Bezug gibt dagegen Luft für Zügeltag und Endreinigung, bedeutet aber doppelte Wohnkosten.

Der Zügeltag ins Eigenheim

Zieht Ihr Haushalt in ein Haus, kommen oft Garten, Keller und Garage dazu. Klären Sie früh, wo der Zügelwagen halten kann. Ob Sie für den Parkplatz eine Bewilligung brauchen, erfahren Sie bei der Verwaltung, der Polizei oder der Gemeinde, das Vorgehen ist von Ort zu Ort verschieden.

• Zufahrt. Prüfen Sie, ob ein Lastwagen bis vor das Haus fahren kann und wie lang die Tragwege sind.
• Möbellift. Bei Obergeschossen, Balkonen oder engen Treppen bringt ein Möbellift mit Bedienung sperrige Möbel über Fenster oder Balkon ins Haus.
• Keller, Estrich und Garage. Beschriften Sie Kartons nach Zimmer und zusätzlich nach Keller, Estrich oder Garage.
• Garten. Gartenmöbel, Geräte und Pflanzen brauchen Platz im Zügelwagen.

Laut ch.ch haben Sie für den Zügeltag in der Regel Anrecht auf einen freien Arbeitstag. Lassen Sie am alten Wohnort die Zählerstände ablesen und füllen Sie mit der Vermieterschaft das Rückgabeprotokoll aus.

Mietwohnung abgeben und Adresse ändern

Endreinigung und Wohnungsabgabe

Für die Reinigung der alten Wohnung sind gegenüber der Vermieterschaft allein Sie verantwortlich, auch wenn Sie eine Reinigungsfirma beauftragen. Der Mieterinnen- und Mieterverband rät, früh zu reservieren, weil Reinigungsfirmen auf die ordentlichen Kündigungstermine hin oft überlastet sind, und sich schriftlich bestätigen zu lassen, dass bei ungenügender Reinigung kostenlos nachgereinigt wird. Unsere Endreinigung bieten wir mit Abnahmegarantie an.

Normale Abnützung geht zulasten der Vermieterschaft. Ist die Wohnung nicht sauber genug, muss Ihnen die Vermieterschaft eine kurze Nachfrist zum Nachputzen einräumen. Unterschreiben Sie das Protokoll nur, wenn Sie einverstanden sind, vor allem bei finanziellen Verpflichtungen. Erkennbare Mängel sollte die Vermieterschaft laut Mieterverband spätestens nach einer Woche rügen.

Adresse ändern und Umzug melden

Melden Sie sich bei der alten Gemeinde ab und bei der neuen an, laut ch.ch in der Regel innerhalb von 14 Tagen nach dem Umzug (Stand 2026). In vielen Kantonen geht das online über eUmzugCH, Einzelheiten finden Sie unter Umzug melden. Informieren Sie ausserdem Bank, Arbeitgeber, Krankenkasse und Versicherer, auch Ihre Hausratversicherung. Mit einem Fahrzeug melden Sie den Umzug dem Strassenverkehrsamt des neuen Wohnkantons.

Kostenfaktoren beim Umzug ins Eigenheim

Was Ihr Umzug kostet, hängt vom Aufwand ab. Diese Faktoren spielen eine Rolle.

• Menge des Hausrats, inklusive Keller, Estrich und Garage.
• Distanz zwischen Mietwohnung und Eigenheim.
• Zugang an beiden Orten, etwa Stockwerke, Lift, Tragwege und Parkmöglichkeiten.
• Einsatz eines Möbellifts für grosse oder schwere Möbel.
• Besondere Stücke wie ein Klavier.
• Wie viel Sie selbst vorbereiten, etwa Kartons packen und Möbel zerlegen.
• Einlagerung, wenn Mietende und Bezug nicht zusammenfallen.
• Entsorgung von Möbeln, die nicht mitkommen.
• Endreinigung der Mietwohnung.
• Doppelte Wohnkosten bei einer Überschneidung.

Eine verlässliche Grundlage für Ihr Budget ist eine kostenlose Besichtigung vor Ort.

So unterstützt UmzugKraft Sie beim Umzug ins Eigenheim

UmzugKraft ist eine Umzugs- und Reinigungsfirma mit Einsätzen in der ganzen Schweiz. Beim Wechsel ins Eigenheim können Sie uns diese Arbeiten übergeben.

• Privatumzug von der Mietwohnung ins Eigenheim, auf Wunsch mit Möbellift mit Bedienung.
• Möbel einlagern, wenn Mietende und Bezug nicht zusammenpassen.
• Klaviertransport für schwere Einzelstücke.
• Entsorgung und Entrümpelung von Möbeln, die nicht mitkommen.
• Endreinigung der Mietwohnung mit Abnahmegarantie.
• Baureinigung, wenn Sie in einen Neubau ziehen.

Nach einer kostenlosen Besichtigung erhalten Sie eine Offerte mit Fixpreis für den beschriebenen Umfang. Telefon 062 558 77 59 und WhatsApp 076 419 55 88 sind Montag bis Freitag von 08.00 bis 18.30 Uhr und am Samstag von 08.00 bis 16.00 Uhr erreichbar.

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Checkliste für den Umzug ins Eigenheim

• Bezugsdatum mit der Verkäuferschaft klären, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist.
• Mietwohnung fristgerecht, schriftlich und eigenhändig unterschrieben kündigen, bei einer Familienwohnung gemeinsam mit der Partnerin oder dem Partner.
• Bei einem früheren Auszug eine zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterschaft vorschlagen.
• Bei einer Lücke zwischen Mietende und Bezug die Einlagerung organisieren.
• Mit der Gebäudeversicherung oder dem Versicherer klären, wie die Police auf Sie übergeht.
• Unterlagen zu Heizung und Kaminfeger von der Verkäuferschaft verlangen.
• Bei der Gemeinde nachfragen, wer das Trottoir vor dem Haus räumt.
• Parkplatz für den Zügelwagen organisieren und klären, ob es eine Bewilligung braucht.
• Zufahrt, Tragwege und Platz für den Möbellift prüfen.
• Endreinigung früh reservieren und den Abgabetermin mit der Vermieterschaft vereinbaren.
• Am Zügeltag Zählerstände ablesen lassen und das Rückgabeprotokoll ausfüllen.
• Bei der neuen Gemeinde anmelden und Hausratversicherung, Bank, Krankenkasse und Arbeitgeber über die neue Adresse informieren.

Fristen, Pflichten und Zuständigkeiten unterscheiden sich je nach Kanton, Gemeinde und Mietvertrag. Klären Sie Einzelfälle mit der Gemeinde, Ihrer Gebäudeversicherung oder dem Mieterinnen- und Mieterverband. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Wann sollte man die Mietwohnung beim Hauskauf kündigen?

Sobald der Kaufvertrag beurkundet ist und das Bezugsdatum feststeht. Es gelten Frist und Termine im Mietvertrag, wobei die Frist für Wohnungen drei Monate nicht unterschreiten darf. Ohne Regelung gelten die ortsüblichen Termine.

Ist die Gebäudeversicherung in jedem Kanton Pflicht?

Nein. In 19 Kantonen ist die kantonale Gebäudeversicherung Pflicht, in Uri, Schwyz und Obwalden eine Gebäudeversicherung bei privaten Versicherern. In Genf, im Tessin, im Wallis und in Appenzell Innerrhoden bestand laut SRF im Mai 2025 keine Pflicht. Den aktuellen Stand erfahren Sie beim Kanton.

Was passiert beim Kauf mit der bestehenden Gebäudeversicherung?

Im Aargau gehen Rechte und Pflichten von Gesetzes wegen auf die neue Eigentümerschaft über. In anderen Kantonen fragen Sie bei der kantonalen Gebäudeversicherung oder beim bisherigen Versicherer nach.

Muss man als Hauseigentümer das Trottoir räumen?

Das hängt von Gemeinde und Kanton ab. Grundsätzlich räumt der Werkdienst von Kanton oder Gemeinde die öffentlichen Trottoirs, manche Gemeinden wie Allschwil BL verpflichten aber die anstossenden Grundeigentümer.

Was tun, wenn das Eigenheim beim Auszug noch nicht bereit ist?

Lagern Sie Möbel und Kartons für die Übergangszeit ein und organisieren Sie eine vorübergehende Unterkunft. Rechnen Sie besonders bei einem Neubau mit etwas Reserve.

• ch.ch, Abmelden und Anmelden bei der Wohngemeinde
• ch.ch, Zügeln in der Schweiz, die Checkliste für Ihren Umzug
• ch.ch, Haus oder Wohnung verkaufen oder verschenken
• Mieterinnen- und Mieterverband, Wohnung kündigen, woran Mieterinnen und Mieter denken müssen
• Mieterinnen- und Mieterverband, Wissenswertes rund um Wohnungsabgabe und Protokoll
• Mieterinnen- und Mieterverband, Wohnungsreinigung beim Umzug durch ein Reinigungsinstitut
• SVV, Verband der privaten Versicherer, Broschüre über Elementarschäden 2024
• SRF, Wallis ohne Pflicht zur Gebäudeversicherung, Mai 2025
• Kanton Uri, Gesetz über die obligatorische Gebäudeversicherung, Stand 2023
• Sicherheitsdepartement des Kantons Schwyz, Antwort auf die Kleine Anfrage zur kantonalen Gebäudeversicherung, 2020
• Regierungsrat des Kantons Obwalden, Antwort zur Interpellation Kantonale Gebäudeversicherung für den Kanton Obwalden, 2026
• Aargauische Gebäudeversicherung AGV, Häufige Fragen zur Gebäudeversicherung
• Aargauische Gebäudeversicherung AGV, Kaminfegerwesen
• Gebäudeversicherung Kanton Zürich GVZ, Kaminfegerwesen
• HEV Schweiz, Wohnkosten
• HEV Schweiz, Stockwerkeigentum
• Suva, Winterdienst und Stürze, wer ist haftbar
• Kanton Basel-Stadt, Ab diesem Winter befreit der Kanton Trottoirs von Schnee und Eis, 2025
• Gemeinderat Allschwil, Antwort zur Interpellation Winterdienst auf Trottoirs, 2026

Alle Quellen abgerufen am 11. Oktober 2026.