Ratgeber · Mietvertrag kündigen
Wer eine Mietwohnung kündigt, muss eine Frist von mindestens drei Monaten einhalten und auf einen gültigen Termin kündigen. Welche Kündigungstermine für Ihre Wohnung gelten, steht zuerst im Mietvertrag. Fehlt dort eine Regel, gelten die ortsüblichen Termine. Die Übersicht zeigt, was für welche Kantone belegt ist.
Stand Oktober 2026. Mit Quellenangaben am Ende der Seite.
Das Wichtigste in Kürze
Die Kündigungsfrist ist die Zeit zwischen dem Eingang der Kündigung und dem Ende der Miete. Der Kündigungstermin ist der Tag, an dem die Miete endet. Für Wohnungen gilt eine Frist von mindestens drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin. Gibt es keinen Ortsgebrauch, kündigen Sie auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR).
Vertraglich darf die Frist verlängert, aber nicht verkürzt werden. Für möblierte Einzelzimmer gelten zwei Wochen. Ein Beispiel des Mieterverbands zeigt die gesetzlichen Termine. Begann die Miete am 1. Februar, sind es der 30. April, der 31. Juli, der 31. Oktober und der 31. Januar.
Wer Frist oder Termin verpasst, kündigt auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a OR). Die Kündigung ist also nicht ungültig, sie wirkt nur später.
Welcher Termin gilt? Die Reihenfolge
Ortsübliche Kündigungstermine legt kein Gesetz des Bundes fest. Sie ergeben sich aus dem Gebrauch am Ort und sind von Kanton zu Kanton, teils von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Die Tabelle nennt nur Angaben, die wir bei Behörden, Gerichten, Schlichtungsstellen oder den Verbänden der Mieter und Hauseigentümer gefunden haben. Ihr Mietvertrag geht in jedem Fall vor.
| Kanton | Ortsübliche Termine | Quelle oder Hinweis |
|---|---|---|
| Aargau | 31. März, 30. Juni und 30. September | Integrationsportal des Kantons Aargau |
| Appenzell Ausserrhoden | Jedes Monatsende ausser 31. Dezember, falls der Vertrag nichts anderes vorsieht | Kantonale Schlichtungsstelle |
| Appenzell Innerrhoden | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Basel-Landschaft | Jedes Monatsende ausser 31. Dezember | Mieterinnen- und Mieterverband |
| Basel-Stadt | Letzter Tag jedes Monats ausser 31. Dezember | Kantonales Einführungsgesetz zum ZGB, § 214 |
| Bern | Keine gesicherte Angabe | Regionale Schlichtungsbehörde fragen |
| Freiburg | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Genf | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Glarus | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Graubünden | Keine gesicherte Angabe | Regionale Schlichtungsbehörde fragen |
| Jura | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Luzern | Kündigung in der Regel auf ein Monatsende, Termine meist im Mietvertrag | Kantonsportal Luzern |
| Neuenburg | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Nidwalden | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Obwalden | Ende März, Ende Juni und Ende September | Kantonale Schlichtungsbehörde |
| Schaffhausen | Jedes Monatsende ausser 31. Dezember | Mieterinnen- und Mieterverband |
| Schwyz | Jedes Monatsende ausser 31. Dezember | Mieterinnen- und Mieterverband, HEV Schwyz |
| Solothurn | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| St. Gallen | Keine gesicherte Angabe | Regionale Schlichtungsstelle fragen |
| Tessin | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Thurgau | Kantonsweit keine gesicherte Angabe. In Frauenfeld und Aadorf 31. März, 30. Juni und 30. September | Schlichtungsbehörden der Gemeinden |
| Uri | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Waadt | Übliche Termine 1. April, 1. Juli und 1. Oktober, jeweils 12 Uhr | Rahmenmietvertrag für die Waadt (RULV), Art. 35 |
| Wallis | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Zug | Keine gesicherte Angabe | Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung fragen |
| Zürich | Stadt Zürich sowie Bezirke Dietikon und Bülach 31. März und 30. September, übrige Bezirke zusätzlich 30. Juni | HEV Zürich |
Stand Oktober 2026. Angaben ohne Gewähr. Für Kantone ohne gesicherte Angabe kennt die Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort der Wohnung die ortsüblichen Termine.
Der Trend geht zu Kündigungen auf jedes Monatsende ausser Dezember. Der Hauseigentümerverband empfiehlt, bei vereinbarten Monatsendterminen den 31. Dezember auszuschliessen. Ein Verzeichnis der Schlichtungsbehörden führt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO).
Der Mieterverband empfiehlt, das Einschreiben mindestens drei Werktage vor Beginn der Frist aufzugeben. So bleibt Reserve für die Zustellung.
Kündigt die Vermieterschaft, muss sie ein amtliches Formular des Kantons verwenden. Sonst ist die Kündigung nichtig.
Wer vor dem Ende der Frist auszieht, schuldet den Mietzins grundsätzlich bis zum vertraglichen oder gesetzlichen Ende. Befreit ist nur, wer einen für die Vermieterschaft zumutbaren Nachmieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 OR). Die Vermieterschaft muss sich anrechnen lassen, was sie dadurch spart.
Befreit sind Sie erst, wenn der Nachmieter den Vertrag tatsächlich übernimmt. Wie lange die Vermieterschaft prüfen darf, regelt das Gesetz nicht, genannt werden meist 14 bis 30 Tage. Im Kanton Waadt enthält der Rahmenmietvertrag eigene Regeln zur vorzeitigen Rückgabe. Muss es danach schnell gehen, hilft die Seite Umzug kurzfristig.
Stirbt die Mieterin oder der Mieter, endet die Miete nicht automatisch. Die Erben können mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch wenn der Vertrag fest für längere Zeit abgeschlossen ist (Art. 266i OR). Was die Erben bei Räumung und Erbschaft beachten sollten, lesen Sie unter Haushaltsauflösung nach Todesfall.
Offerte einholen und den Termin festlegen. Ideal sind zwei bis vier Wochen Vorlauf, Monatsenden sind schnell ausgebucht.
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Fragen und Antworten
Mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen Termin. Der Mietvertrag kann eine längere Frist vorsehen, aber keine kürzere.
Nein. Massgebend ist, wann die Kündigung bei der Vermieterschaft eintrifft. Planen Sie bei einem Einschreiben einige Tage Reserve ein.
Nein. Die Kündigung muss schriftlich und eigenhändig unterschrieben sein.
Die Kündigung gilt dann auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a OR).
Nur wenn Ihr Mietvertrag oder der Ortsgebrauch das vorsieht. In Basel-Stadt gilt zum Beispiel jedes Monatsende ausser dem 31. Dezember.
Laut HEV Zürich gelten in der Stadt Zürich sowie in den Bezirken Dietikon und Bülach der 31. März und der 30. September, in den übrigen Bezirken zusätzlich der 30. Juni. Ihr Mietvertrag geht vor.
Laut Kanton Aargau sind der 31. März, der 30. Juni und der 30. September übliche Kündigungstermine. Ihr Mietvertrag geht vor.
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Quellen
Alle Quellen abgerufen am 9. Oktober 2026. Angaben ohne Gewähr; massgebend sind die Regeln Ihrer Gemeinde, Ihres Kantons und Ihr Vertrag.
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